一批城市上调房贷利率 楼市风向又变了吗？

【资料来源于中国证券报、中新经纬、每日经济新闻、第一财经等】

近日，杭州“首套房贷利率再度上调最低涨至3.1%”引发关注，这已是杭州在11月份的第二次上调。

据媒体统计报道，自今年部分城市商业房贷利率跌破3%以后，房贷市场又迎来了一波利率上调潮。11月以来，广州、宁波、无锡等多个地区上调新发放首套房贷款利率下限，调整后利率下限为3%-3.1%。例如，自11月7日起广州地区主要商业银行统一上调首套房贷款利率下限，各家银行房贷利率下限不得低于3%。

为何上调、还会再降吗？

利率依旧处于历史低位 专家：银行等不及了

“进入11月，杭州的首套房贷利率一路微调，从2.9%上调至3.0%，又从3.0%上调至3.1%。”一名中介说，杭州房贷利率1个月内经历了两次上调。以100万元贷款20年期等额本息还款方式为例，如果在11月初买房，利息总额为319052元，月供为5496.05元。两轮上调之后，利息总额为343080.55元，增加2.4万元左右，月供为5596.17元，每月多交100元左右。

今年10月21日，中国人民银行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，这是今年以来LPR的第三次调整，也是有史以来降息幅度最大的一次。调整后，国内房贷利率普遍步入“2”字头。广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，甚至低于公积金贷款利率。但从10月底到11月初，包括武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞等在内的多地相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”。

那么，房贷利率上调风向为何又显现？据业内人士分析认为，银行调整新增房贷利率是综合考量经营成本、市场供需、风险溢价等因素的结果。随着LPR多次下调，银行房贷利率屡创新低，商业贷款与公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”，银行上调房贷利率下限以维持公积金贷款的普惠性特征。同时，上调房贷利率下限也可避免市场形成利率无序下降的预期，减少因等待利率下调而推迟买房的客户数量。

专家表示，房贷投放的成本和收益需要平衡，这是目前银行业的主流心态。在息差承压背景下，银行对于提高生息资产收益率有急迫性，这也是部分银行上调房贷利率下限的原因之一。此外，近期部分地区银行上调房贷利率下限与市场回暖有一定关系。随着一二手住宅交易量回升，房贷申请量有所增加，银行房贷投放的压力有所减轻。

房贷利率还会再降吗？据媒体中新经纬采访业内人士获悉，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，部分自媒体为博眼球、引流量，有意渲染，对消费者产生误导。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。

招联首席研究员董希淼表示，虽然今年以来存款利率多次下调，但个人住房贷款除了资金成本之外还有风险成本、管理成本等，3.5%以下的房贷利率对商业银行来说是“赔本赚吆喝”，不具有商业可持续性。董希淼指出，从房贷利率定价机制看，浮动利率的房贷，其利率在LPR基础上加点而来。对新发放的房贷而言，LPR下降不意味着利率同幅度下降，其加点部分银行可以适时适度调整。在部分城市，银行在金融管理部门的指导下，对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护正常的竞争秩序，保持商业可持续性。

展开全文

上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，杭州11月份的首次上调，主要是LPR下降幅度较大，导致公积金贷款利率和商业房贷利率之间产生了倒挂，同时也有银行对于息差管理的考量。而月末再度上调，更多是体现出银行对于提高生息资产收益率的急迫性。其还认为，此次再度上调房贷利率具有一定风向标意义，不排除后续有其他城市跟进，同时也说明，各地在进一步落实好这些优惠的房贷政策。目前房贷利率总体来说依旧处于历史低点，此后再继续下降的可能性不大，对于购房者来说，要进一步明确当前一些政策所处的阶段，积极利用好这些政策，更好地满足合理的住房消费需求。

值得一提的是，当前部分城市的住宅交易量出现明显回升，全国房地产市场止跌回稳开始显现，这也是银行上调房贷利率的“底气”所在。

二手房成交创阶段新高

北上广深楼市回暖 土拍市场出现久违“盛况”

据媒体每日经济新闻报道，12月1日，由财政部等三部门发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》正式执行。12月2日是政策落地后首个工作日。在各地办税大厅，购房者可按新政策缴纳契税、增值税，并办理过户、不动产登记等手续。

在利好政策的密集推动下，不少城市11月的成交热度仍在持续。其中，11月深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；新一线城市中的杭州也在时隔19个月后，二手房再度挺近“万套时代”，达1.05万套。

“现在深圳的二手房成交起来了，虽然目前价格还未起来，大多数楼盘的成交价仍低于指导价，但很多小区的笋盘不断被消耗掉，价格有企稳趋势。”12月2日，深圳房产中介邵东向记者介绍。在邵东看来，目前深圳二手房整体市场已经回到了2017年前的水平，处于底部状态，如果这种成交量能够一直维持，预计明年年中就会在价格上有所体现。

上海楼市同样表现亮眼。上海网上房地产数据显示，11月上海二手房（含商业）成交总量突破27000套，创近44个月新高。安居客上海监测显示，该月二手房（含商业）累计成交27050套，超越6月，成为年内最高。

另据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签量达18763套，环比上涨约8%，同比上涨约50%，二手房网签量创20个月新高。

广州市房地产中介协会统计显示，10月26日至11月25日，广州市二手房住宅网签11400多单，环比增长10.01%。据央视财经报道，12月2日至3日，广州各区不动产登记中心的线上号源已基本约满。

成交火热的还有杭州。据杭州我爱我家统计，11月杭州全市二手房成交10518套，环比增长14.7%，同比去年的8850套上涨18.8%。这一成交数据不仅再度刷新年内最高月度成交纪录，也意味着时隔19个月，杭州楼市重回“万套时代”。

苏州也实现了二手月成交量破万套。根据苏州市人民政府新闻办公室官方微信号“苏州发布”公布的数据，11月苏州新房成交10277套（131万平方米），同比增长17.5%，环比增长27.6%；二手房网签10099套（108万平方米），环比增长15.6%。两项数据均达到今年以来单月成交量的最高点。

就新房而言，虽然分化仍在，但频频出现的“日光盘”，确实给了市场带来了不少信心。每经记者注意到，自9月底以来，深圳、上海各自诞生了4个“日光盘”。

这波楼市成交潮的后劲大不大？上海中原地产资深分析师卢文曦表示，市场热度的延续性比较可观，12月份将维持一定的活跃度，上海的月成交套数估计能稳定在2万套以上，但成交量再创新高的可能性不大了。杭州贝壳研究院院长上官剑表示，考虑到政策效力的衰退，在一批高性价比房源优先被去化以后，愿意接受更高价格的客户会减少，因此预判12月份二手房成交量相比较11月份会有小幅下滑，但是种种迹象表明，2024年楼市将实现完美收官，成交量会维持在良好的水平。

另据媒体第一财经最新报道，年底最后一个月，土拍市场出现了久违的“盛况”。近几日，一线城市土拍市场彻底热起来了，前有北京巨无霸地块顺利出让、收金153.32亿元；后有深圳湾后海总部地块拍出185.12亿元，刷新深圳宅地成交总价新高。北上广深四大一线城市，都争相赶在年底前，拿出百亿级“压箱底”好地块，为回温的楼市“添把火”。“财大气粗”的央国企地产商，也在这场土拍热潮中尽施拳脚，中海地产、华润置地、保利发展等房企，密集出现在土地竞拍现场，纷纷瞄准一线城市的优质地块，豪掷重金拿地补仓。

对这轮土拍的点状高温，业内专家认为，地方政府及房企都有各自的逻辑。地方层面，有城市年度土地出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；企业层面，近日在一线城市拿地的房企，都是今年销售业绩排名靠前的央国企，这些企业迫切需要补充库存，以为明年的销售推盘考虑。

年底了，你有买房的打算吗？